Malujete byt, kladete dlažbu v rodinném domě nebo opravujete střechu. Zákazník se ptá: „Kolik bude DPH, 12, nebo 21 procent?“ A vy víte, že rozdíl na zakázce za 300 000 Kč dělá 27 000 Kč – a že když se spletete, doplácet ho budete vy.
V tomhle článku zjistíte, kdy se u stavebních prací uplatní snížená sazba 12 %, co je stavba pro bydlení a stavba pro sociální bydlení, kdy musí být 21 % a jak to celé funguje s přenesenou daňovou povinností. Na konci najdete přehledné příklady.
Dvě sazby: 21 % a 12 %
U stavebních prací přicházejí od roku 2024 v úvahu jen dvě sazby: základní 21 % a snížená 12 %. Dřívější snížené sazby 10 % a 15 % se sloučily do jedné.
Sazbu řešíte jen jako plátce DPH – neplátce daň na fakturu nepíše (kdy se plátcem stanete, vysvětluje článek Kdy se stát plátcem DPH). Sazba i výše daně patří mezi povinné údaje daňového dokladu.
U stavebních prací se sazba neřídí tím, jestli jste obkladač nebo elektrikář. Rozhoduje:
- na jaké stavbě pracujete (bydlení, sociální bydlení, nebo něco jiného),
- co přesně děláte (výstavba, oprava, změna dokončené stavby, nebo jen dodáváte zboží).
Pravidla jsou v § 48 a § 48a zákona o DPH. Novela účinná od 1. 7. 2025 jejich znění přepracovala a finanční správa k ní v lednu 2026 vydala podrobnou informaci.
Stavba pro bydlení a stavba pro sociální bydlení
Tohle jsou dva různé pojmy a je důležité je nepomíchat.
Stavba pro bydlení je zjednodušeně:
- rodinný dům,
- bytový dům,
- byt (jednotka určená k bydlení),
- případně jiná stavba, kde více než polovina podlahové plochy slouží k bydlení.
Od 1. 7. 2025 se zařazení rodinného a bytového domu posuzuje podle zápisu v Registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN). Jestli je dům v registru veden jako rodinný, nebo třeba jako stavba pro rodinnou rekreaci, si ověříte v katastru nemovitostí nebo ve veřejném nahlížení do RÚIAN.
Stavba pro sociální bydlení je užší skupina. Kromě toho, že slouží k bydlení, musí splnit limit velikosti:
| Typ | Limit celkové podlahové plochy |
|---|---|
| Rodinný dům | do 350 m² |
| Byt | do 120 m² |
| Bytový dům | podle komentářů k novele od 1. 7. 2025 stačí, když více než polovinu podlahové plochy tvoří byty do 120 m² |
Kdy fakturovat 12 % a kdy 21 %
Tabulka je orientační – pomůže vám zakázku rychle zařadit. U hraničních případů rozhoduje znění zákona a výklad finanční správy.
| Zakázka | Sazba |
|---|---|
| Výstavba rodinného domu do 350 m² | 12 % |
| Výstavba rodinného domu nad 350 m² | 21 % |
| Výstavba bytu nebo bytového domu pro sociální bydlení | 12 % |
| Oprava a údržba rodinného domu, bytového domu nebo bytu (malování, výměna obkladů, oprava střechy, výměna rozvodů) | 12 % |
| Změna dokončené stavby pro sociální bydlení (přístavba, nástavba, stavební úpravy, technické zhodnocení) | 12 % |
| Změna dokončené stavby pro bydlení nad limit sociálního bydlení | ověřte s účetní – dosavadní výklad 21 % |
| Práce na nebytové stavbě (kancelář, obchod, hala, samostatná garáž, sklad) | 21 % |
| Dodávka materiálu bez montáže (prodej obkladů, oken, kotle) | 21 % |
| Materiál, který zabudujete v rámci stavební práce | sazba celé práce |
Opravy a údržba
Opravy a údržba jsou u řemeslníků nejčastější zakázka. Pokud pracujete na stavbě pro bydlení, uplatníte podle dosavadního výkladu sníženou sazbu 12 % – a to i u domů, které limit sociálního bydlení přesahují.
Oprava vrací věc do původního stavu (vyměníte starou dlažbu za novou podobnou). Technické zhodnocení nebo změna stavby přináší něco nového (přístavba, nástavba, nová koupelna tam, kde nebyla). Rozdíl má význam hlavně u velkých domů nad limitem – tam si sazbu ověřte s účetní.
Smíšené stavby
Dům s bytem v patře a obchodem v přízemí? Pokud jde o stavbu pro bydlení, snížená sazba se podle komentářů uplatní na práce na celé stavbě. U jiné stavby (například administrativní budovy s několika byty) se 12 % uplatní jen na práce na částech, které slouží k bydlení.
Snížená sazba a přenesená daňová povinnost
Sazba a přenesená daňová povinnost jsou dvě různé otázky:
- Přenesená daňová povinnost určuje, kdo daň přizná – při stavebních pracích v kódech CZ-CPA 41–43 mezi dvěma plátci je to odběratel.
- Sazba určuje, kolik procent se přizná.
Pokud tedy jako subdodavatel (plátce) děláte elektroinstalaci pro developera (plátce), který staví byty pro sociální bydlení, fakturujete bez DPH s textem „daň odvede zákazník“ a developer přizná daň v sazbě 12 %. Pro jistotu doporučujeme na fakturu napsat i to, o jaký typ stavby jde, aby odběratel použil správnou sazbu.
Podrobně o režimu v článku Přenesená daňová povinnost ve stavebnictví.
| Špatně | Správně |
|---|---|
| 12 % na všechno, „protože je to dům“ | 12 % jen u stavby pro bydlení podle pravidel, u novostavby nad 350 m² 21 % |
| 12 % na prodej obkladu bez pokládky | Samostatná dodávka zboží = 21 % |
| Developerovi faktura s DPH 12 % | Plátce → plátce u prací 41–43: bez DPH, „daň odvede zákazník“ |
| Sazba podle obytné plochy z inzerátu | Celková podlahová plocha podle metodiky a dokumentace |
| Malování kanceláře v rodinném domě s živností „jako bydlení“ | Posoudit, zda je stavba vedená jako stavba pro bydlení; v pochybnostech s účetní |
Příklady
Stavební firma (plátce) staví rodinný dům pro mladou rodinu (neplátce). Celková podlahová plocha podle projektu 210 m². Cena 4 000 000 Kč bez DPH.
Jde o stavbu pro sociální bydlení → DPH 12 % = 480 000 Kč, celkem 4 480 000 Kč. Při sazbě 21 % by DPH činila 840 000 Kč – rozdíl 360 000 Kč.
Pokrývač (plátce) opravuje střechu rodinného domu s celkovou podlahovou plochou 420 m² pro soukromou osobu. Vymění poškozené tašky a latě, 180 000 Kč bez DPH.
Oprava stavby pro bydlení → podle dosavadního výkladu 12 %, DPH 21 600 Kč. Kdyby na stejném domě stavěl novou nástavbu, sazbu by bylo potřeba posoudit zvlášť – dům je nad limitem sociálního bydlení.
1. Obklad koupelny v bytě 75 m² pro majitele (neplátce), 60 000 Kč bez DPH → 12 %, DPH 7 200 Kč.
2. Obklad toalet v kancelářské budově pro nájemce (neplátce), 60 000 Kč → 21 %, DPH 12 600 Kč.
3. Stejný obklad v novostavbě bytového domu pro stavební firmu (plátce) → přenesená daňová povinnost, faktura 60 000 Kč bez DPH, daň přizná odběratel.
Nejčastější chyby
1. Sazba podle řemesla, ne podle stavby. Malování je jednou 12 % a jindy 21 %.
2. Zapomenutý limit u novostavby. Velký rodinný dům nad 350 m² má na výstavbu 21 %.
3. Prodej materiálu se sníženou sazbou. Bez montáže jde o zboží s 21 %.
4. DPH na faktuře pro plátce u stavebních prací. Mezi plátci se u prací 41–43 uplatní přenesená daňová povinnost.
5. Spoléhání na staré informace. Na internetu je spousta textů se sazbami 10 a 15 % nebo bez změn od 1. 7. 2025.
Když zjistíte, že jste fakturovali se špatnou sazbou, opravíte to opravným daňovým dokladem – viz Opravný daňový doklad a dobropis.
Shrnutí
- Sazby DPH jsou 21 % a 12 %. U stavebních prací rozhoduje typ stavby a druh práce, ne řemeslo.
- 12 %: opravy a údržba staveb pro bydlení, výstavba a změny staveb pro sociální bydlení (rodinný dům do 350 m², byt do 120 m²).
- 21 %: nebytové stavby, novostavby nad limit, samostatná dodávka materiálu.
- Od 1. 7. 2025 se typ domu posuzuje podle RÚIAN a pravidla pro bytové domy se změnila.
- Přenesená daňová povinnost řeší, kdo daň přizná – sazbu pak použije odběratel.
- U hraničních zakázek (velké domy, smíšené stavby, přestavby) si sazbu potvrďte s účetní předem.
Časté otázky
Jaká je snížená sazba DPH u stavebních prací v roce 2026?
Snížená sazba je 12 %, základní 21 %. Od roku 2024 existuje jen jedna snížená sazba, dřívější 10 % a 15 % byly sloučeny do 12 %.
Platí 12 % i pro novostavbu rodinného domu?
Ano, pokud jde o stavbu pro sociální bydlení – u rodinného domu to znamená celkovou podlahovou plochu do 350 m². U větších domů se na výstavbu uplatní základní sazba 21 %. Plochu počítejte podle metodiky finanční správy, ne podle realitního inzerátu.
Fakturuji opravu střechy na velké vile. Můžu použít 12 %?
U oprav a údržby staveb pro bydlení se snížená sazba podle dosavadního výkladu uplatní i u domů nad limitem sociálního bydlení. U přestaveb a technického zhodnocení takových domů je to složitější. Konkrétní zakázku si potvrďte s účetní.
Platí snížená sazba i na materiál?
Pokud materiál dodáváte jako součást stavební nebo montážní práce, sleduje sazbu celé práce. Samotná dodávka materiálu bez montáže je dodání zboží se sazbou 21 %.
Jak to je, když fakturuji developerovi, který staví byty?
Mezi dvěma plátci se u stavebních prací v kódech CZ-CPA 41–43 uplatní přenesená daňová povinnost. Fakturujete bez DPH s textem „daň odvede zákazník“ a daň ve správné sazbě přizná developer. Více v článku Přenesená daňová povinnost ve stavebnictví.
Zdroje
- Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (§ 47, § 48, § 48a, § 49, § 92e) – zakonyprolidi.cz
- Finanční správa – DPH u stavebních činností a při převodu
- Finanční správa – Informace GFŘ k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025 (PDF)
- BusinessInfo.cz – Informace k uplatňování DPH u bytové výstavby
Informace ověřené k datu 11. listopadu 2026.
Článek má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani účetní poradenství. Aktualizováno: .