Před rokem jste předali koupelnu. Teď volá zákazník: v rohu praská spára a pod vanou je mokro. Chce, ať přijedete hned a zadarmo. Vy přemýšlíte, jestli za to opravdu můžete a jestli máte vůbec povinnost.

V tomhle článku zjistíte, jak dlouho za stavební práce odpovídáte, čím se liší záruka od zákonné odpovědnosti za vady, jak reklamaci rozumně vyřídit a jak opravu nebo slevu správně vyúčtovat.

Ve zkratceZa vady díla odpovídáte ze zákona, i když jste žádnou záruku neslíbili. U stavby může objednatel skrytou vadu vytknout až do pěti let od převzetí. Smluvní záruka za jakost je dobrovolný slib navíc. Oprávněnou reklamaci opravujete na své náklady a nic nefakturujete; slevu vyúčtujete dobropisem.

Záruka, nebo odpovědnost za vady? Dva různé pojmy

V běžné řeči se obojímu říká „záruka“. Právně jde ale o dvě odlišné věci.

Zákonná odpovědnost za vady (práva z vadného plnění) znamená, že dílo musí odpovídat smlouvě v okamžiku předání. Platí vždy, nemusíte nic slibovat. Dílo má vadu, když neodpovídá smlouvě (§ 2615 občanského zákoníku). Zákon k tomu stanoví lhůty, do kdy musí objednatel vadu vytknout – nejde ale o „záruční dobu“.

Záruka za jakost je váš dobrovolný slib, že dílo bude po určitou dobu způsobilé k užívání a zachová si obvyklé vlastnosti (§ 2619 a obdobně § 2113 a násl.). Vzniká jen tehdy, když ji sjednáte ve smlouvě nebo prohlásíte. Během záruční doby nemusí objednatel dokazovat, že vada existovala už při převzetí.

Zákonná odpovědnost za vady Smluvní záruka za jakost
Vzniká vždy, ze zákona jen dohodou nebo prohlášením
Kryje vady, které dílo mělo už při převzetí i vady, které se objeví během záruční doby
Délka lhůty k vytknutí stanoví zákon: u díla obecně nejpozději 2 roky od předání, u skrytých vad stavby nejpozději 5 let od převzetí podle dohody, u staveb často 24–60 měsíců
Na co se hledí zda vada existovala už při převzetí zda se vada projevila během záruční doby
„Na tohle záruku nedávám“ nestačíI když žádnou záruku nesjednáte, za vady existující při předání odpovídáte ze zákona. U zákazníka, který je spotřebitel, navíc jeho zákonná práva nemůžete smlouvou omezit.

Jak dlouho za stavební práce odpovídáte

Záleží na tom, jestli je předmětem díla stavba a jestli je vada zjevná, nebo skrytá.

Zjevné vady: řešte je při předání

Zjevná vada je ta, kterou objednatel mohl rozumně zjistit při převzetí – poškrábaná dlažba, chybějící lišta, křivý obklad. Takové vady se zapisují do předávacího protokolu s termínem odstranění.

U stavby zákon výslovně říká, že objednatel nemůže odmítnout převzetí kvůli ojedinělým drobným vadám, které nebrání užívání (§ 2628). Zapíšou se do protokolu a vy je odstraníte. Checklist najdete v článku Předávací protokol a soupis prací.

Skryté vady stavby: až pět let

Skrytá vada je taková, kterou nešlo při převzetí běžnou pozorností odhalit – špatně provedená hydroizolace, netěsný spoj pod obkladem, chybějící kotvení.

U stavby musí objednatel skrytou vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí (§ 2629). Pět let je tedy horní hranice, ne čas na rozmyšlenou: když zákazník vadu dlouho ignoruje, může o práva přijít.

Práce, které nejsou stavbou

U děl, která nejsou stavbou (například oprava nebo montáž zařízení), platí obecné pravidlo § 2618: objednatel musí vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil nebo při náležité pozornosti zjistit měl, nejpozději do dvou let od předání. Když to nestihne a vy opožděnost namítnete, soud mu právo z vady nepřizná.

Pozor, tohle není dvouletá záruka. Objednatel v této lhůtě uplatňuje vady, které dílo mělo už při předání – nemusíte opravovat všechno, co se v těch dvou letech pokazí. Hranice mezi „stavbou“ a „ostatním dílem“ navíc nemusí být vždy jasná, proto si případnou záruku za jakost raději napište do smlouvy výslovně.

Tip: dvě záruky v jedné smlouvěVe stavebních smlouvách se často sjednává delší záruka na stavební část (např. 60 měsíců) a kratší na zabudovanou technologii a výrobky (např. 24 měsíců, podle záruky výrobce). Jak to formulovat, popisujeme v článku Smlouva o dílo na stavební práce.

Spotřebitel, nebo firma?

Pravidla se liší podle toho, pro koho pracujete.

  • Spotřebitel (člověk, který si objednává práci mimo své podnikání – typicky majitel domu nebo bytu) má silnější ochranu. Jeho zákonná práva z vadného plnění nemůžete smlouvou zkrátit ani vyloučit.
  • U stavby pro spotřebitele navíc platí domněnka vady (§ 2629 odst. 3): pokud se vada projeví do dvou let od převzetí, má se za to, že stavba byla vadná už při převzetí – ledaže to vylučuje povaha vady. V praxi to znamená, že v prvních dvou letech musíte vy prokázat, že vada vznikla později (třeba užíváním nebo zásahem zákazníka).
  • Podnikatel (developer, stavební firma, jiný živnostník) si s vámi může podmínky dohodnout volněji. I tak platí obecné limity – například nelze se zprostit odpovědnosti za škodu způsobenou úmyslně.

Pokud si nejste jistí, jak se ochrana spotřebitele projeví ve vaší smlouvě, nechte si ji zkontrolovat advokátem. Je to levnější než soudní spor.

Jak reklamaci vyřídit krok za krokem

Dobře vyřízená reklamace je i dobrá reklama. Postupujte systematicky:

  1. Přijměte reklamaci písemně. Datum, popis vady, místo, fotky. I když přišla telefonem, potvrďte ji e-mailem.
  2. Domluvte prohlídku co nejdřív. Na místě vadu nafoťte a sepište krátký zápis podepsaný oběma stranami.
  3. Posuďte příčinu. Je to vaše chyba (provedení), vada materiálu, nebo důsledek užívání (zákazník zatékal, vrtal do rozvodů, neudržoval)?
  4. Sdělte výsledek písemně. Uznáváte, nebo ne – a proč. Při neuznání uveďte důvody a případně nabídněte placenou opravu.
  5. Vadu odstraňte v dohodnuté lhůtě. Po opravě si nechte podepsat zápis o odstranění vady.
  6. Uložte si vše k zakázce. Smlouvu, předávací protokol, deník, fotky z průběhu prací. Při sporu rozhoduje, co doložíte – proto se vyplatí vést i stavební deník.
Subdodavatel neznamená, že se vás to netýkáU stavby odpovídá subdodavatel za vady svého plnění společně a nerozdílně se zhotovitelem (§ 2630). Zákazník ale obvykle jde za vámi, protože s vámi má smlouvu. Opravu zajistíte a náklady pak řešíte se subdodavatelem podle vaší smlouvy. Víc v článku Subdodavatel ve stavebnictví.

Jak opravu fakturovat (a kdy vůbec ne)

Tady se často chybuje. Rozhoduje, jestli jde o oprávněnou reklamaci, nebo o novou zakázku.

Oprávněná reklamace: nic nefakturujete

Vadu, za kterou odpovídáte, odstraňujete na vlastní náklady. Zákazníkovi nevystavujete žádnou fakturu – ani na „nulu“, ani na materiál.

Materiál a čas na opravu jsou vaším nákladem. Doklady o nákupu materiálu na opravu si uložte k zakázce, ať účetní ví, k čemu patří.

Neoprávněná reklamace: nová zakázka

Když vada vznikla užíváním nebo zásahem někoho jiného, nebo už uplynuly lhůty, nemusíte ji opravovat zdarma. Pokud se se zákazníkem dohodnete na placené opravě:

  • domluvte cenu předem, ideálně písemně,
  • vystavte běžnou fakturu jako za každou jinou práci, s vlastním datem uskutečnění plnění,
  • do popisu napište, že jde o opravu mimo rozsah odpovědnosti za vady (např. „oprava poškozeného obkladu – poškození při vrtání objednatelem“).
Špatně Správně
Faktura za materiál na opravu uznané reklamace Oprava uznané reklamace bez faktury, materiál jako váš náklad
Placená oprava bez dohodnuté ceny „dle skutečnosti“ Placená oprava podle předem odsouhlasené cenové nabídky
Sleva odečtená „od ruky“ z jiné faktury Sleva vyúčtovaná dobropisem k původní faktuře

Sleva z ceny: dobropis

Někdy se dohodnete, že vadu neopravíte a zákazník dostane slevu. Sleva snižuje cenu díla, které už jste vyfakturovali.

  • Plátce DPH vystaví opravný daňový doklad (dobropis) k původní faktuře se zápornou částkou základu i daně. Pokud šlo o plnění v režimu přenesené daňové povinnosti, opravný doklad je bez DPH.
  • Neplátce vystaví dobropis nebo opravu faktury.

Postup i náležitosti najdete v článku Opravný daňový doklad a dobropis.

Reklamace a zádržné

Pokud zákazník drží zádržné, může ho podle smlouvy použít na odstranění vady, kterou neodstraníte. Proto reklamace v záruční době vyřizujte rychle a s písemným záznamem – jinak riskujete, že o zádržné přijdete. Více v článku Zádržné (pozastávka) ve stavebnictví.

Příklad (smyšlená data)

Obkladač Jana Malá (plátce DPH) předala 10. 3. 2026 koupelnu za 120 000 Kč bez DPH, DPH 12 % (rodinný dům). V listopadu 2026 zákazník reklamuje dvě popraskané dlaždice a uvolněnou spáru u vany.

Při prohlídce se ukáže: spára u vany je vadou provedení – Jana ji opraví zdarma, materiál za 380 Kč nese sama. Dlaždice praskly po pádu těžkého předmětu – reklamaci v tomto bodě písemně neuzná a nabídne výměnu za 1 800 Kč bez DPH. Zákazník souhlasí, Jana vystaví novou fakturu na 1 800 Kč + DPH.

Kdyby se místo opravy spáry dohodli na slevě 2 000 Kč bez DPH, vystavila by k původní faktuře opravný daňový doklad: základ −2 000 Kč, DPH −240 Kč.

Shrnutí

  • Za vady díla odpovídáte ze zákona i bez sjednané záruky.
  • Smluvní záruka za jakost je slib navíc; délku a začátek napište do smlouvy.
  • U díla obecně musí objednatel vadu vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou let od předání (§ 2618) – to není dvouletá záruka.
  • U stavby může objednatel skryté vady vytknout do pěti let od převzetí, a to bez zbytečného odkladu poté, co je mohl zjistit.
  • U spotřebitele se vada stavby projevená do dvou let od převzetí považuje za existující už při převzetí, pokud to nevylučuje její povaha.
  • Zjevné vady řešte v předávacím protokolu.
  • Reklamaci přijímejte a vyřizujte písemně, s fotkami a zápisem.
  • Oprávněnou reklamaci nefakturujete; placenou opravu jen po dohodě, běžnou fakturou.
  • Slevu vyúčtujte dobropisem k původní faktuře.
Jak pomůže ProfakturujOpravné daňové doklady a dobropisy připravujeme. Už teď si ale faktury označíte štítkem podle zakázky a k reklamaci rychle dohledáte původní doklad. Jak fungují štítky a filtry.

Časté otázky

Jaká je zákonná záruka na stavební práce?

Zákonnou „záruční dobu“ občanský zákoník u díla nestanoví. Platí ale práva z vadného plnění: vadu díla musí objednatel vytknout bez zbytečného odkladu, nejpozději do dvou let od předání (§ 2618). U stavby lze skrytou vadu vytknout bez zbytečného odkladu poté, co ji objednatel mohl zjistit, nejpozději do pěti let od převzetí (§ 2629). Smluvní záruka za jakost je něco jiného – vzniká jen dohodou a její délka je na vás.

Musím opravu v rámci reklamace fakturovat?

Oprávněnou reklamaci odstraňujete na vlastní náklady, takže zákazníkovi nic nefakturujete. Materiál a práci na opravu nesete jako svůj náklad. Fakturujete jen tehdy, když vada nespadá pod vaši odpovědnost a zákazník si opravu objedná jako novou zakázku.

Zákazník chce místo opravy slevu. Jak ji vyúčtovat?

Sleva snižuje cenu už vyfakturovaného díla. Plátce DPH vystaví opravný daňový doklad (dobropis) se zápornou částkou, neplátce dobropis nebo opravu faktury. Postup najdete v článku Opravný daňový doklad a dobropis.

Odpovídá za vadu i můj subdodavatel?

U stavby zákon počítá s tím, že subdodavatel odpovídá za vady svého plnění společně a nerozdílně se zhotovitelem. Zákazník tedy může vadu uplatnit u vás a vy se pak můžete obrátit na subdodavatele podle vaší smlouvy s ním.

Kdy začíná běžet záruka?

Obvykle dnem předání a převzetí díla, nejčastěji podpisem předávacího protokolu. Napište to ale do smlouvy výslovně, ať o tom není pochyb.

Zdroje

  1. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2615 a násl. vady díla, § 2618 lhůta k vytknutí vady, § 2619 záruka, § 2628–2630 vady stavby, § 2113 a násl. záruka za jakost) – zakonyprolidi.cz
  2. Česká obchodní inspekce – Reklamace stavby (FAQ)
  3. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (§ 42, § 45 oprava základu daně) – zakonyprolidi.cz
  4. TZB-info – Společná odpovědnost zhotovitele, subdodavatelů a dalších subjektů za vady stavby
  5. BusinessInfo.cz – Odpovědnost za vady a záruka za jakost

Informace ověřené k datu 11. listopadu 2026.

Článek má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani účetní poradenství. Aktualizováno: .