Je pátek odpoledne, stavba je hotová a investor spěchá na víkend. „Protokol podepíšeme příště, fakturu klidně pošlete.“ Za tři týdny vám fakturu vrátí, protože k ní chybí podepsaný protokol a odsouhlasený soupis prací. A peníze přijdou o měsíc později.

V tomhle článku zjistíte, proč je předávací protokol pro fakturaci tak důležitý, co přesně do něj a do soupisu provedených prací patří, jak zapsat vady a nedodělky a jaké chyby vás stojí peníze. Najdete tu i checklist a tabulku „špatně × správně“.

Ve zkratceDnem převzetí díla zpravidla vzniká právo na zaplacení ceny, nastává DUZP pro DPH, začíná záruční doba a přechází odpovědnost za stavbu na objednatele. Předávací protokol to všechno dokazuje. Soupis provedených prací pak říká, co přesně a za kolik fakturujete.

Proč je předávací protokol tak důležitý

Předávací protokol (protokol o předání a převzetí díla) je záznam, že jste dílo předali a objednatel ho převzal – s výhradami, nebo bez nich. Na jednom datu přitom visí několik věcí najednou:

Co Proč záleží na datu předání
Právo na zaplacení Podle občanského zákoníku vzniká právo na cenu díla jeho provedením, tedy dokončením a předáním (pokud smlouva neurčí jinak, třeba dílčí platby).
DUZP a DPH U smlouvy o dílo je dnem uskutečnění plnění zpravidla den převzetí díla nebo jeho části (§ 21 zákona o DPH). Od něj běží 15 dní na vystavení daňového dokladu.
Splatnost Smlouvy často váží splatnost faktury na doručení faktury s podepsaným protokolem. Bez protokolu pak nezačne běžet.
Záruka Záruční doba obvykle začíná dnem předání.
Zádržné Termíny uvolnění pozastávky se počítají od předání nebo od odstranění vad z protokolu.
Odpovědnost za stavbu Převzetím přechází na objednatele riziko škody na díle.

Obecně o datu uskutečnění plnění píšeme v článku DUZP, o pozastávce v článku Zádržné ve stavebnictví.

Co musí být v předávacím protokolu: checklist

  • Označení stran – zhotovitel a objednatel, IČO, kdo za ně jedná a podepisuje.
  • Stavba a smlouva – název a adresa stavby, číslo a datum smlouvy o dílo, čísla dodatků a změnových listů.
  • Co se předává – celé dílo, nebo konkrétní část (etapa, podlaží, objekt).
  • Datum a místo předání – ideálně i čas.
  • Prohlášení objednatele – „dílo přebírá bez výhrad“, nebo „přebírá s výhradami uvedenými níže“, nebo „nepřebírá z důvodu…“.
  • Soupis vad a nedodělků – každá zvlášť, s umístěním, popisem a termínem odstranění.
  • Předané doklady – revize (elektro, plyn, hromosvod), atesty a prohlášení o vlastnostech materiálů, záruční listy, návody, dokumentace skutečného provedení, stavební deník.
  • Stavy měřidel – voda, elektřina, plyn ke dni předání.
  • Předané klíče a přístupy – počet, kódy, ovladače.
  • Vyklizení staveniště – zda je staveniště vyklizené, nebo do kdy bude.
  • Začátek záruční doby a její délka podle smlouvy.
  • Podpisy oprávněných osob s datem.
Tip: protokol připravte předemStáhněte si náš vzor předávacího protokolu (Word, PDF). Vyplňte všechno kromě vad a podpisů už den předem a vytiskněte dvakrát. Na stavbě pak doplníte jen to, co objednatel skutečně najde, a nikdo nemá důvod podpis odkládat.

Vady a nedodělky: jak je zapsat

Vada je něco, co je provedené jinak, než mělo (prasklá dlaždice, nerovná omítka). Nedodělek je něco, co ještě chybí (nenamontované lišty, chybějící kryt zásuvky).

U stavby platí důležité pravidlo: objednatel nemůže odmítnout převzít stavbu pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky ani ho podstatně neomezují. V takovém případě se dílo převezme s výhradami a vady se zapíšou s termínem odstranění.

Jak vady zapsat, aby se o nich později nedalo přít:

  • Každou vadu zvlášť a očíslovaně (1, 2, 3…).
  • Kde přesně – místnost, stěna, osa, podlaží.
  • Co přesně – „dlaždice u vany prasklá, 1 ks“, ne „obklady nejsou v pořádku“.
  • Termín odstranění – konkrétní datum.
  • Fotky jako příloha s číslem vady.

Po odstranění vad si nechte podepsat zápis o odstranění vad a nedodělků. Často na něm závisí uvolnění první části zádržného.

Zjevné vady patří do protokoluObjednatel by měl dílo při převzetí prohlédnout a zjevné vady vytknout hned. Pro vás jako zhotovitele je to výhoda: co v protokolu není, to se později těžko vydává za vadu, která tam byla od začátku. Skryté vady se řeší až v záruce.

Soupis provedených prací jako podklad k faktuře

Soupis provedených prací je seznam položek, které jste skutečně provedli – s množstvím, jednotkovou cenou a částkou. U menších zakázek ho uděláte jednou na konci, u větších každý měsíc (viz Dílčí fakturace stavebních prací).

Co v soupisu má být:

  • hlavička: stavba, číslo smlouvy, období, číslo soupisu,
  • položky v pořadí podle rozpočtu ze smlouvy (kód, popis, jednotka),
  • množství podle smlouvy, za období a kumulativně od začátku,
  • jednotková cena a částka za období,
  • vícepráce a méněpráce zvlášť s číslem změnového listu,
  • součet bez DPH,
  • podpisy zhotovitele a objednatele (nebo technického dozoru).

Faktura se pak na soupis odvolává: „Stavební práce dle soupisu provedených prací č. 3 za 10/2026, SOD č. 7/2026“ – a soupis k ní přiložíte. Odběratel hned vidí, co platí, a účetní má doklad, který obstojí i při kontrole. Vícepráce a méněpráce rozebíráme v článku Vícepráce a méněpráce.

Příklad (smyšlená data)

Soupis provedených prací č. 2, říjen 2026, SOD č. 7/2026 – rekonstrukce bytu:

Vyrovnání podlah – 48 m² × 290 Kč = 13 920 Kč
Pokládka dlažby – 22 m² × 850 Kč = 18 700 Kč
Obklad stěn koupelny – 31 m² × 950 Kč = 29 450 Kč
Vícepráce dle ZL 01 – přesun odpadu WC – 1 kpl × 6 800 Kč = 6 800 Kč
Celkem bez DPH: 68 870 Kč

Objednatel soupis podepíše 31. 10. a faktura s DUZP podle smlouvy na něj odkazuje.

Správně × špatně

Špatně Správně
„Dílo předáno.“ Bez data, bez podpisů. Datum, místo, rozsah předávaného díla, podpisy oprávněných osob
„Drobné vady budou odstraněny.“ Očíslovaný seznam vad s místem, popisem a konkrétním termínem
Protokol „podepíšeme příště“, faktura odejde hned Faktura odchází s podepsaným protokolem a soupisem prací
DUZP na faktuře 5. 11., protokol podepsán 28. 10. DUZP odpovídá dni převzetí díla (nebo dílčího plnění podle smlouvy)
Soupis prací jen jako celková částka Položky, množství, jednotkové ceny, kumulace a vícepráce zvlášť
Revize a atesty „pošleme později“ Seznam předaných dokladů přímo v protokolu
Začátek záruky nikde neuveden „Záruční doba 60 měsíců počíná dnem předání díla 28. 10. 2026“

Co když objednatel dílo převzít nechce

Někdy objednatel předání odkládá, protože nemá na zaplacení nebo hledá důvod ke slevě. Postupujte věcně:

  1. Pozvěte ho písemně k předání – konkrétní den, hodina, místo.
  2. Pokud odmítne převzít, ať do protokolu napíše konkrétní důvody. Drobné vady podle zákona nestačí.
  3. Pokud nepřijde, sepište záznam o nabídnutí předání a pošlete mu ho.
  4. Další kroky (výzva, vymáhání ceny) řešte s právníkem – zvlášť pokud smlouva váže fakturaci výslovně na podepsaný protokol.

Shrnutí

  • Datum předání rozhoduje o právu na cenu, DUZP, splatnosti, začátku záruky a zádržném.
  • Protokol musí obsahovat strany, stavbu, rozsah, datum, prohlášení o převzetí, vady a nedodělky, předané doklady a podpisy.
  • Kvůli ojedinělým drobným vadám nemůže objednatel převzetí stavby odmítnout – převezme ji s výhradami.
  • Vady zapisujte jednotlivě, konkrétně a s termínem a po odstranění si nechte podepsat zápis.
  • Soupis provedených prací s položkami a množstvím je podklad k faktuře a patří k ní jako příloha.
  • DUZP na faktuře by mělo odpovídat datu v protokolu.
Jak pomůže ProfakturujPřikládání soupisu prací, protokolu a fotek k fakturám připravujeme. Faktury s DUZP podle data předání a QR platbou vystavíte už teď. Jak funguje fakturace.

Časté otázky

Je předávací protokol povinný?

Zákon jeho sepsání obecně nepřikazuje, ale většina smluv o dílo ho vyžaduje a často na něj váže i fakturaci. Bez protokolu se navíc těžko dokazuje, kdy bylo dílo předáno, a tedy kdy vzniklo právo na zaplacení a kdy začala záruka.

Může zákazník odmítnout převzít stavbu kvůli drobné vadě?

Podle občanského zákoníku nemůže objednatel odmítnout převzít stavbu pro ojedinělé drobné vady, které samy o sobě ani ve spojení s jinými nebrání užívání stavby funkčně nebo esteticky ani ho podstatně neomezují. Vady se zapíší do protokolu s termínem odstranění.

Jaké DUZP dát na fakturu po předání díla?

U smlouvy o dílo je dnem uskutečnění plnění zpravidla den převzetí díla. Pokud máte sjednaná dílčí plnění, rozhoduje den stanovený smlouvou pro každou část. Datum v protokolu a DUZP na faktuře by proto měly sedět.

Co když zákazník protokol nechce podepsat?

Pozvěte ho k předání písemně s konkrétním termínem a místem a nabídněte předání. Pokud nepřijde nebo odmítne bez uvedení důvodu, sepište záznam o nabídnutí předání, nechte ho podepsat svědka a pošlete ho objednateli. Další postup konzultujte s právníkem.

Je soupis provedených prací totéž co faktura?

Ne. Soupis je podklad – seznam položek, množství a cen za dané období nebo za celé dílo, odsouhlasený objednatelem. Faktura se na něj odvolává a soupis bývá její přílohou.

Zdroje

  1. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2604, § 2605, § 2610, § 2628) – zakonyprolidi.cz
  2. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (§ 21) – zakonyprolidi.cz
  3. epravo.cz – Předání a převzetí stavby

Informace ověřené k datu 11. listopadu 2026.

Článek má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani účetní poradenství. Aktualizováno: .