Dokončili jste stavbu, předali ji a poslali fakturu. Za týden přijde platba – ale o desetinu nižší. V e-mailu stojí jen „zádržné dle SOD“. A vy přemýšlíte, kdy ty peníze uvidíte a jestli z nich mezitím nemáte odvést DPH.

V tomhle článku zjistíte, co zádržné je, jak ho rozumně sjednat, jak ho napsat na fakturu, co s DPH a jak si pohlídat, aby se peníze po záruce opravdu vrátily. Na konci najdete příklad s čísly.

Ve zkratceZádržné (pozastávka) je část ceny díla, kterou si objednatel podle smlouvy nechá jako jistotu, že odstraníte vady a dodržíte záruku. Fakturujete celou cenu, zádržné má jen pozdější splatnost. Plátce DPH podle převládajícího výkladu přiznává daň z celé ceny už k datu předání díla.

Co je zádržné a proč ho zákazníci chtějí

Zádržné neboli pozastávka je smluvně dohodnutá část ceny, kterou objednatel zaplatí později – obvykle po odstranění vad a nedodělků nebo po skončení záruční doby.

Pro objednatele je to pojistka. Když se za rok objeví vada a vy na ni nebudete reagovat, může ji nechat opravit někým jiným a zaplatit to ze zadržených peněz.

Pro vás je to peněžní tok, který chybí. U stavební firmy s několika zakázkami ročně se zádržné snadno nasčítá do statisíců.

Zádržné bez smlouvy neexistujeObčanský zákoník zádržné jako samostatný pojem neupravuje. Odběratel si ho může strhnout jen tehdy, když jste se na něm dohodli – ve smlouvě o dílo, objednávce nebo obchodních podmínkách, které jste přijali. Pokud nic takového nepodepsali, jde o obyčejnou neuhrazenou část faktury.

Jak zádržné sjednat ve smlouvě o dílo

Většinu sporů o zádržné způsobí vágní věta typu „objednatel zadrží 10 % do konce záruky“. Domluvte se raději na konkrétních bodech.

  • Výše – v procentech a z čeho: z ceny bez DPH, nebo včetně DPH? Obvyklé je 5–10 %.
  • Z jakých faktur – jen z konečné faktury, nebo z každé dílčí faktury?
  • Rozdělení na části – například 5 % do odstranění vad a nedodělků z předávacího protokolu, 5 % do konce záruky.
  • Podmínky uvolnění – co přesně se musí stát (podpis zápisu o odstranění vad, uplynutí záruční doby) a do kolika dnů pak objednatel zaplatí.
  • Kdy začíná záruka – obvykle dnem předání díla. Napište to výslovně.
  • Náhrada bankovní zárukou – zda můžete zádržné kdykoli nahradit zárukou banky.
  • Co když objednatel zádržné použije – musí vás nejdřív vyzvat k odstranění vady a dát přiměřenou lhůtu.
  • Úrok z prodlení – že se zádržné po splatnosti úročí stejně jako zbytek ceny.
Tip: zádržné jako vyjednávací položkaVýše zádržného i délka záruky jsou obchodní podmínky, ne zákon. Pokud zákazník trvá na 10 % na 60 měsíců, zkuste vyjednat rozdělení (část se uvolní hned po odstranění nedodělků) nebo nižší procento za kratší dobu.

Jak zádržné fakturovat

Tady se nejčastěji chybuje. Máte dvě možnosti a jen jedna je bezpečná.

Doporučeno: faktura na celou cenu, zádržné jako odložená splatnost

Vystavíte jednu fakturu na celou cenu díla. Na faktuře uvedete, kolik je splatné teď a kolik tvoří zádržné se pozdější splatností.

  • Celková cena (u plátce základ, DPH a celkem).
  • Řádek „z toho zádržné 10 % dle čl. X SOD – splatné po …“.
  • Částka k úhradě nyní.
  • Datum splatnosti zádržného nebo událost, na kterou je vázané.

Výhoda: faktura odpovídá skutečnému plnění, DPH je přiznaná správně a pohledávka na zádržné je jasně doložená.

Riskantní: faktura jen na sníženou částku

Někdo vystaví fakturu jen na 90 % ceny a zbytek „dofakturuje až po záruce“. Tím si ale zaděláváte na problém:

  • Plnění se uskutečnilo celé, takže i DPH patří k datu předání z celé částky. Druhá faktura za pět let s DUZP v minulosti nedává smysl.
  • Bez faktury nemáte čím zbylou pohledávku doložit, a ta se může promlčet.
  • Účetní nesedí zisk zakázky.
Špatně Správně
Faktura na 90 % ceny, „zbytek po záruce“ Faktura na 100 % ceny, zádržné jako samostatně splatná část
„Zádržné dle dohody“ „Zádržné 10 % dle čl. 7.3 SOD č. 18/2026, splatné do 30 dnů po uplynutí záruky“
DPH přiznaná až při úhradě zádržného DPH z celé ceny k datu uskutečnění plnění
Zádržné nikde neevidované Termín uvolnění v kalendáři a v přehledu neuhrazených faktur

DPH u zádržného: kdy ji přiznat

Tady plátcům DPH hrozí nejdražší chyba: odložit daň až na dobu, kdy zádržné přijde.

Daň se přiznává ke dni uskutečnění zdanitelného plnění nebo ke dni přijetí úplaty, podle toho, co nastane dřív (§ 21 zákona o DPH). U smlouvy o dílo je dnem uskutečnění plnění typicky den převzetí díla nebo jeho části (podrobně v článku DUZP: jak ho určit). Kdy vám zákazník zaplatí, na tom nic nemění.

Zádržné je podle převládajícího výkladu jen odložená splatnost části ceny, ne samostatné plnění. DPH tedy přiznáte z celé ceny díla v přiznání za období, kdy jste dílo předali – i z části, kterou dostanete třeba až za pět let.

Počítejte s tím v cash flowU zakázky za 1 milion bez DPH s 10% zádržným odvedete 210 000 Kč DPH hned, i když jste z celkové ceny 1 210 000 Kč dostali jen 1 089 000 Kč. Zbytek DPH jste v podstatě zaplatili za zákazníka dopředu.

Přenesená daňová povinnost

Když dílo spadá do režimu přenesené daňové povinnosti (plátce → plátce, kódy CZ-CPA 41–43), fakturujete bez DPH a daň přizná odběratel. Zádržné se pak počítá jen ze základu. Kdy se režim uplatní, rozebíráme v článku Přenesená daňová povinnost ve stavebnictví.

Neplátci DPH

Neplátce DPH řešit nemusí. Pokud vedete daňovou evidenci, je zádržné příjmem až ve chvíli, kdy ho skutečně dostanete.

Bankovní záruka místo zádržného

Bankovní záruka je písemný závazek banky, že objednateli zaplatí určitou částku, pokud vy nesplníte, co jste slíbili (občanský zákoník ji upravuje od § 2029). Objednatel tak má jistotu a vy dostanete celou cenu hned.

Srovnání Zádržné Bankovní záruka
Peníze za dílo část čeká roky u objednatele dostanete hned celé
Náklady žádné poplatky, ale chybí vám hotovost poplatek bance, často ročně
Dostupnost vždy banka posuzuje vaši bonitu, menší firmy ji nemusí dostat
Riziko insolvence objednatele zádržné se může „ztratit“ v insolvenci záruka se neztrácí, peníze máte
Administrativa hlídání termínu uvolnění vystavení, prodlužování a vrácení záruční listiny

U veřejných zakázek na stavby bývá možnost nahradit zádržné bankovní zárukou běžná. U soukromých zakázek je to věc vyjednávání – zeptejte se ještě před podpisem smlouvy.

Tip: hlídejte si platnost zárukyZáruční listina má datum platnosti. Napište si do smlouvy, kdy vám ji objednatel po skončení záruky vrátí nebo písemně potvrdí, že z ní už nic nepožaduje.

Uvolnění zádržného po záruce

Zádržné se nevrací samo. Objednatel na něj rád „zapomene“, zvlášť když mezitím změnil účetní nebo stavbyvedoucího.

  1. Hned po předání si zapište do kalendáře termíny uvolnění obou částí zádržného.
  2. Po odstranění vad a nedodělků si nechte podepsat zápis, že jsou odstraněné. Je to podmínka pro první část. Jak protokol sepsat, popisujeme v článku Předávací protokol a soupis prací.
  3. Měsíc před koncem záruky objednateli připomeňte, že zádržné bude brzy splatné.
  4. Po splatnosti pošlete výzvu k úhradě s odkazem na původní fakturu a článek smlouvy.
  5. Když objednatel nezaplatí, postupujte jako u každé dlužné faktury – viz Odběratel nezaplatil.
Pozor na promlčeníObecná promlčecí lhůta je 3 roky a u zádržného běží od jeho splatnosti. Zádržné s pětiletou zárukou tak může „vypadnout z hlavy“ snadno – a s ním i jeho vymahatelnost.

Příklad: faktura se zádržným

Příklad (smyšlená data)

Stavební firma Novák (plátce DPH) zrekonstruuje kanceláře pro spolek, který není plátce DPH. Cena díla je 500 000 Kč bez DPH, sazba 21 %. Podle SOD je zádržné 10 % z ceny včetně DPH: 5 % do odstranění nedodělků, 5 % do konce 36měsíční záruky.

Dílo je předáno 15. 10. 2026. Faktura:
Základ daně: 500 000 Kč
DPH 21 %: 105 000 Kč
Celkem: 605 000 Kč
Z toho zádržné I (5 %): 30 250 Kč – splatné do 15 dnů po odstranění nedodělků
Z toho zádržné II (5 %): 30 250 Kč – splatné do 30 dnů po skončení záruky (15. 10. 2029)
K úhradě nyní: 544 500 Kč

Firma přizná DPH 105 000 Kč v přiznání za říjen 2026. Nedodělky odstraní 10. 11. 2026 a dostane prvních 30 250 Kč. Druhou část čeká až v listopadu 2029.

Kdyby firma dělala tutéž práci pro stavební firmu (plátce) v režimu přenesené daňové povinnosti, faktura by zněla na 500 000 Kč bez DPH, zádržné 10 % by činilo 50 000 Kč a daň by přiznal odběratel.

Shrnutí

  • Zádržné je smluvní ujednání, ne zákonná povinnost. Bez dohody si ho objednatel strhnout nesmí.
  • Ve smlouvě určete výši, základ, rozdělení, podmínky uvolnění a lhůtu k zaplacení.
  • Fakturujte celou cenu a zádržné uveďte jako část s pozdější splatností.
  • Plátce DPH podle převládajícího výkladu přiznává daň z celé ceny k datu uskutečnění plnění, ne až při úhradě zádržného.
  • Bankovní záruka vám dá peníze hned, ale stojí poplatky a banka ji nedá každému.
  • Termíny uvolnění si hlídejte sami a nezapomeňte na tříletou promlčecí lhůtu.
Jak pomůže ProfakturujEvidenci zádržného a jeho pozdější vyúčtování po záruce připravujeme. Už teď ale můžete k faktuře zapisovat i částečné úhrady a hned vidět, kolik zbývá doplatit. Jak fungují úhrady.

Časté otázky

Je zádržné upravené v zákoně?

Občanský zákoník zádržné jako samostatný pojem neupravuje. Jde o smluvní ujednání, takže platí to, co si se zákazníkem napíšete do smlouvy o dílo nebo objednávky – výše, podmínky i termín uvolnění.

Platím DPH i ze zádržného, které jsem ještě nedostal?

Podle převládajícího výkladu ano. Zádržné je jen odložená splatnost části ceny, daň se přiznává z celé ceny ke dni uskutečnění plnění, typicky ke dni převzetí díla. Konkrétní smlouvu si nechte posoudit účetní.

Kolik procent zádržného je obvyklé?

V praxi se nejčastěji setkáte s 5 až 10 % ceny díla, často rozdělenými na dvě části: jednu do odstranění vad a nedodělků a druhou do konce záruční doby. Výše je ale vždy věcí dohody.

Můžu místo zádržného nabídnout bankovní záruku?

Ano, pokud s tím zákazník souhlasí nebo to smlouva umožňuje. Peníze dostanete hned celé a zákazník má místo nich závazek banky, že mu v případě vašeho neplnění zaplatí. Záruka ale něco stojí a banka ji nedá každému.

Zákazník zádržné po skončení záruky nevrací. Co mám dělat?

Postupujte jako u každé neuhrazené pohledávky: připomeňte se, pošlete výzvu a předžalobní upomínku. Postup najdete v článku Odběratel nezaplatil. Pohlídejte si i promlčení – obecná lhůta jsou 3 roky.

Zdroje

  1. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 2029 a násl. bankovní záruka, § 2586 a násl. smlouva o dílo) – zakonyprolidi.cz
  2. Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (§ 21, § 92e) – zakonyprolidi.cz
  3. epravo.cz – Přiměřenost zajišťovacích instrumentů v rámci veřejných zakázek na stavební práce

Informace ověřené k datu 11. listopadu 2026.

Článek má informativní charakter a nenahrazuje daňové ani účetní poradenství. Aktualizováno: .